一、《管理办法》制定的背景和意义

我市中心城区及镇区个人住房建设（不含垦区，下同）违法违规行为时有发生，对城镇空间发展、消防安全、风貌塑造、人居品质改善等产生了不同程度的影响。为进一步规范儋州市中心城区及镇区个人住房建设行为，促进城镇安全健康发展，维护社会稳定，加强城镇风貌管控，提升城镇建设品质，确保国土空间规划的有效实施，儋州市人民政府出台了《儋州市中心城区及镇区个人住房规划建设管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》或“本办法”）。

二、《管理办法》制定的依据

本次《管理办法》起草的主要依据：《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《海南省城乡规划条例》《海南自由贸易港土地管理条例》《儋州市人民政府办公室关于印发儋州市国土空间规划审议审批规程的通知》等相关法律法规，同时借鉴先进地区经验，结合我市实际制定。

三、《管理办法》适用范围

本办法适用于我市中心城区范围及各镇区城镇开发边界范围内国有土地和集体土地上个人住房的规划建设等管理工作，儋州市工业园区个人住房管理工作参照本办法执行；本办法所称的中心城区是指《儋州市国土空间总体规划（2021-2035年）》划定的中心城区范围（即那大城区、环新英湾城区），镇区是指《儋州市国土空间总体规划（2021-2035年）》划定的各镇城镇开发边界范围。

四、《管理办法》主要内容

本办法共二十三条，主要内容如下：

第一条至第六条 明确了《管理办法》制定的依据、适用范围、相关部门管理职责，明确提出了应符合国土空间规划、注重城市风貌、保护历史文化等建设要求，并划定风貌管控区和其他区进行分区管控；

第七条 明确了涉及城市底线及安全、历史文化保护、近期重点建设项目、城市发展重要区域及重点地块，以及违反法律法规的8种原则上不予审批个人住房的情形；

第八条 明确了危房修缮建设条件和要求，不属于本办法第七条第（二）、（六）、（七）、（八）项情形的C、D 级危房，需按照“原使用性质、原建筑基底、原建筑面积、原建筑层数、原建筑高度”的原则进行修缮建设；

第九条 明确了个人住房建设管控要求，属于集体土地的农村宅基地要严格执行“一户一宅”制度，每户用地面积不得超过175平方米，个人住房建筑高度不得超过12米，中心城区及镇区个人住房应严格按本办法的“儋州市中心城区及镇区个人住房风貌管控导则”要求设计，三都办事处、干冲办事处、新英湾办事处、白马井镇、峨蔓镇、木棠镇、新州镇、中和镇、排浦镇、王五镇、儋州工业园区的个人住房风貌还应同时符合《环新英湾地区风貌管控研究和技术管理规定》等相关要求；

第十条至第十八条 明确了城镇开发边界内和城镇开发边界外个人住房的审批流程与所需材料，以及违法个人建房依法查处规定；

第十九条至二十三条 明确特殊情形的审批要求及本办法的施行期限和解释部门。

五、典型问题

1.问：位于不同区域的个人住房建房申请，应向何单位申请报建？ 

答：我市中心城区范围包括那大镇、和庆镇、白马井镇、排浦镇、三都办事处、新英湾办事处、干冲办事处，其中，国有土地个人住房向市营商环境局申请办理报建，集体土地个人住房向中心城区范围内各镇政府申请办理报建。其余各镇区（包括峨蔓镇、新州镇、中和镇、木棠镇、王五镇、光村镇、海头镇、兰洋镇、南丰镇、雅星镇、大成镇、东成镇）国有土地和集体土地个人住房报建均向所属镇政府申请办理。个人住房报建过程中的具体应用问题由审批单位负责解释。

2.问：位于风貌管控区内个人住房报建材料应增加何种风貌分析内容？ 

答：根据《管理办法》第六条，风貌管控区内个人住房报建材料在报建材料外应增加但不限于街景立面效果图（沿街立面）和相邻建筑分析图（建筑高度、色彩等）。

3.问：若申请报建的个人住房两侧的相邻建筑已建设，且相邻已建成建筑高度高于12米，是否可以申请超过12米建设？ 

答：依据《管理办法》第十九条，因临街相邻建筑已建设，为保持街道景观风貌一致性确需超过12米建设的个人住房，由审批单位提交市国土空间规划委员会办公室会议审定。

4.问：经鉴定为危房的个人住房是否可以申请翻建？ 

答：C、D 级危房按《管理办法》第八条执行， 涉及河道控制线应征求水务部门同意，涉及城市绿地应征求园林部门同意。

5.问：近期棚户区改造区域、城市更新区域、近期重点项目区域、土地拟征收区域是否固定？ 

答：根据《管理办法》第七条第三款，近期棚户区改造区域、城市更新区域、近期重点项目区域、土地拟征收区域为实时动态更新，以市政府征收主管部门及市工业园管委会最新发布的区域为准。其中，儋州市工业园区内的个人住房报建应向所属木棠镇或王五镇政府申请办理。

6.问：《管理办法》第七条第四款《儋州市重要区域、重点地块名录》中山边、海边、水边、路边的具体管控范围？ 

答：山边包括马鞍岭（儋阳森林公园）山脚线向四周延伸 500 米范围（如 500 米范围内涉及包含一个街区一部分的，将所涉及的地块均为重要区域）及尖岭山脚线向四周延伸一个宗地地块为重要区域。

海边包括以最高潮位线为起点，向陆地一侧延伸一个宗地地块范围。

水边包括原则确定雅拉河、云月湖、白马河等自然、人工河道岸边向陆地一侧延伸 100 米的范围为重要区域；如有平行于河道的道路，道路与岸边距离大于50 米小于100 米，以道路与岸边构成的区域为重要区域，道路与岸边距离大于 100 米且只有一个宗地地块的，以道路与岸边形成的区域为重要区域。

路边包括中兴大道、站前路、那洋公路、云月路、滨海大道、滨海二道、中央大道、白马井中心大街、开源大道两侧一个宗地地块范围。

7.问：中心城区及镇区个人住房是否符合《儋州市中心城区及镇区个人住房风貌管控导则》风貌要求即可？ 

答：根据《管理办法》第九条第三款，中心城区及镇区个人住房要符合《儋州市中心城区及镇区个人住房风貌管控导则》风貌要求，如市政府或镇政府发布其他相关风貌指导文件或城市设计，中心城区及镇区个人住房应按最新发布的文件要求执行。

    以上是针对《管理办法》几个典型问题的解读，后期将根据实际应用情况再行解读。